BGH: Auch beim Kauf gebrauchter Immobilien sind "fiktive" Mängelbeseitigungskosten möglich

Nach einer aktuellen Grundsatzentscheidung des BGH vom 12.03.2021 - V ZR 33/19 - können bei Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien weiterhin "fiktive" Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht werden

Seit der 7. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs seine Rechtsprechung in 2018 zur Berechnung von Schadensersatzansprüchen im Werkvertragsrecht geändert hat, kann der Schadensersatzanspruch nicht mehr nach den fiktiven (geschätzten) Mängelbeseitigungskosten berechnet werden (Urteil vom 22.02.2018 - VII ZR 46/17).

Nicht geklärt wurde, ob die Rechtsprechung des Bausenats auch auf den Kauf gebrauchter Immobilien zu übertragen ist. Der für das Kaufrecht zuständige 5. Zivilsenat hat jetzt darüber  entschieden, ob ein Käufer einer gebrauchten Immobilie vom Verkäufer Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen kann, also auch über die Frage, ob die für das Werkvertragsrecht in 2018 geänderte Rechtsprechung auf andere Vertragstypen entsprechende Anwendung findet.  

In seiner nun veröffentlichten Grundsatzentscheidung führt der 5. Zivilsenat des BGH 

(Urteil vom 12.03.2021 - V ZR 33/19) aus, dass der Käufer einer gebrauchten Immobilie im Rahmen des kleinen Schadensersatzes weiterhin entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen kann, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel auch tatsächlich beseitigt wird.

Eine Ausnahme gilt nur im Hinblick auf die Umsatzsteuer, die - wie im Delikts- und Werkvertragsrecht - nur ersetzt werden muss, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.

Der 5. Senat begründet seine Entscheidung damit, dass Kauf- und Werkvertragsrecht sich dadurch unterscheiden, dass im Kaufrecht ein abrechnungspflichtiger Vorschuss als primäres Mangelrecht nicht besteht. Es sei deshalb unzumutbar, wenn der Käufer die Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsse, um seinen Schadensersatzanspruch berechnen zu können. Das Kaufrecht wirke einer unangemessenen Überkompensation des Käufers durch die Begrenzung des Nacherfüllungsanspruchs entgegen.

Die Zuordnung eines Vertrags zum Kauf- oder Werkvertragsrecht wirkt sich künftig vornehmlich in denjenigen Fallgestaltungen aus, so der BGH, in denen die Mängelbeseitigungskosten den mangelbedingten Minderwert erheblich überschreiten.

Deshalb wird die Frage, ob es sich um einen Werk- oder Kaufvertrag handelt, zukünftig wenn Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden, eine entscheidende Rolle spielen.


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