Urteile zum öffentlichen Baurecht

Nachfolgend finden wichtige Urteile der letzten Jahre zum öffentlichen Baurecht. Weitere Urteile im öffentlichen Recht finden Sie auf der Übersichtsseite.

Die Urteile werden fortlaufend aktualisiert und zusammengestellt von Rechtsanwalt Dr. Christian Müller, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, und Frau Dr. Ira Ditandy, Fachanwältin für Verwaltungsrecht und Fachanwältin für Versicherungsrecht.

 

Zum Problem der Lärmimmissionen beim Bauen in zweiter Reihe / Nachverdichtung

Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 23.05.2019, Az. 1 A 11371/18.0VG
Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 15.02.2018, Az. 1 K 553/17.KO

Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz mit Sitz in Koblenz hat bestätigt, dass die Baugenehmigung zur Errichtung eines Studentenwohnheims mit Stellplätzen auf einem Grundstück in Koblenz-Metternich rechtswidrig ist. Zur Begründung verwies der Senat darauf, dass die im Zusammenhang mit dem Projekt genehmigten Stellplätze zu unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen für einen Nachbarn führen würden.

Im November 2015 hatte die Stadt Koblenz dem Beigeladenen eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Studentenwohnheims mit 108 Appartements und 68 Stellplätzen auf einem Grundstück in Koblenz-Metternich erteilt. Hiergegen wandten sich die Kläger, die Eigentümer eines unmittelbar hieran angrenzenden Grundstücks sind, das mit einem Wohnhaus bebaut ist. Auf ihre Klage hob das Verwaltungsgericht die Baugenehmigung auf. Die dagegen von der Stadt Koblenz und dem Bauherren eingelegte Berufung wies das Oberverwaltungsgericht zurück.

Der Senat begründe seine Entscheidung mit einem Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Die genehmigten Stellplätze führten nach Anzahl, Lage und Zuwegung zu unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen für die Kläger. Von den 68 genehmigten Stellplätzen seien insgesamt 45 (24 Tiefgaragenstellplätze und 21 oberirdische Stellplätze) über eine Zufahrt zu erreichen, die unmittelbar an der Grundstücksgrenze der Kläger verlaufe. Bereits aufgrund der 9 hiervon im vorderen Bereich des Baugrundstücks genehmigten Stellplätze, die zwischen 5 und 25 Meter vom Wohngrundstück der Kläger entfernt lägen, ergäben sich erhebliche Bedenken im Hinblick auf die Einhaltung der gebotenen Rücksichtnahme. Zudem werde mit den im mittleren und hinteren Grundstücksbereich gelegenen 36 Stellplätzen – jedenfalls hinsichtlich der Nachtstunden – in den rückwärtigen Ruhebereich des klägerischen Wohngrundstücks eingegriffen. Das erhebliche Störungspotenzial der genehmigten Stellplätze werde verschärft durch die Lage der Zufahrt entlang der Grundstücksgrenze der Kläger in einer Länge von ca. 40 bis 80 Metern.

Bemerkenswert: Der Bauherr hatte im Genehmigungsverfahren eine schalltechnische Stellungnahme eines Sachverständigenbüros vorgelegt, nach dessen Prognose die maßgeblichen Schallwerte eingehalten würden. Der Senat kritisierte handwerkliche Fehler: Beim Gutachten seien die Vorgaben der Bayerischen Parkplatzlärmstudie nicht eingehalten worden, das Spitzenpegelkritierium hätte berücksichtigt werden müssen und den Besonderheiten der Lage der Zufahrt (Lage, Länge und Hof-Efeckt) Rechnung getragen werden müssen.

Rechtsanwalt Dr. Christian Müller weist auf die Relevanz der Entscheidung hin: „Die hohen Grundstückspreise führen seit Jahren zu einer Nachverdichtung: Große Grundstücke mit einem Haus am Straßenrand und einem anschließenden Garten werden oftmals geteilt, um in zweiter Baureihe ein weiteres Gebäude zu errichten. Hier gilt es bereits bei der Planung nachbarliche Interessen zu berücksichtigen und Maßnahmen zu ergreifen, die eine übermäßige Lärmbelastung vermeiden.“ In diesem Zusammenhang besteht auch die Möglichkeit, die nach der Landesbauordnung notwendigen Stellplätze für das Vorhaben anderweitig nachzuweisen, etwa (bei Großprojekten) durch Tiefgaragenplätze anstelle von Stellplätzen im Freien oder durch die Möglichkeit, einen Teil der notwendigen Stellplätze auf anderen Grundstücken nachzuweisen.

 

Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes

Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 21.06.2018, Az. 1 A 11069/16.0VG
Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 12.04.2016, Az. 1 K 654/15.KO

Das Verwaltungsgericht Koblenz hat die Stadt Koblenz mit seinem Urteil verpflichtet, zugunsten der Kläger eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes auszusprechen. Stein des Anstoßes war eine Regelung, wonach eine Straße am Rand des Plangebietes des Bebauungsplanes als Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ vorgesehen war. Fahrzeuge durften hier dementsprechend nicht fahren. Die Kläger waren jedoch auf eine Befahrung der Straße mit landwirtschaftlichem Gerät angewiesen, um zu ihren Feldern zu gelangen, die an das Plangebiet angrenzten. Das Verwaltungsgericht gelangte nach einer Ortsbesichtigung zu der Überzeugung, dass anderweitige Zufahrtsmöglichkeiten nicht gegeben waren. Dies rechtfertige eine unbeabsichtigte Härte, so die Richter. Das Oberverwaltungsgericht hat auf den Antrag der beklagten Stadt die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtes zwar zugelassen, mit seinem nachfolgenden Urteil jedoch zurückgewiesen. In Ausführung der Urteile erteilte die Stadt Koblenz den Klägern in der Folge die gewünschte Befreiung.

Gerichtliche Entscheidungen, die – wie im vorliegenden Fall – die Baugenehmigungsbehörden verpflichten, Befreiungen zu erteilen, sind selten. Anträge auf Erteilung einer Ausnahme, einer Befreiung oder einer Abweichung werden oft gestellt, um eine rechtswidrige Bebauung im Nachhinein durch eine entsprechende Baugenehmigung zu legalisieren und die drohende Nutzungsuntersagung oder schlimmstenfalls Beseitigungsanordnung zu vermeiden. Die drei Institute haben unterschiedliche Voraussetzungen:

Nach § 31 BauGB können von den Festsetzungen des Bebauungsplans Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Die Gemeinde hat also bei Erlass des Bebauungsplanes selbst bereits mögliche Ausnahmen zu Regelungen vorgegeben. Dies ist der in der Praxis einfachste und unproblematischste Fall.

Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann darüber hinaus befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und entweder Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde. Der Unterschied zur Ausnahme ist, dass die Gemeinde in diesem Fall im Bebauungsplan keine möglichen Ausnahmen vorgegeben hat. Die Baugenehmigungsbehörde entscheidet also im Einzelfall anhand der genannten Kriterien. Der Wille der Gemeinde ist jedoch insofern zu berücksichtigen, als die dort bestimmten Grundzüge der Planung nicht berührt werden dürfen.

Gem. § 69 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) kann die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen von bauaufsichtlichen Anforderungen nach der Landesbauordnung und nach den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zulassen. Voraussetzung: Die Abweichung muss unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderungen und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen zu vereinbaren sein.

Die Kläger wurden im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Koblenz / Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz von Rechtsanwalt Dr. Christian Müller vertreten.

 

Risiken bei der Geltendmachung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes

Verwaltungsgericht Koblenz, Urteil vom 18.12.2018, Az. 1 K 695/18.KO

Dass man bei der Ausübung eines Vorkaufsrechtes einiges falsch machen kann, zeigt ein Fall, über den das Verwaltungsgericht Koblenz zu entscheiden hatte. Die Kläger erwarben ein Grundstück mit einem alten Bahnhof von der DB Netz AG. Das Bahnhofsgebäude sowie ein Teil des Grundstückes lagen in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet. Die Gemeinde übte mit gleichlautenden Bescheiden gegenüber der Verkäuferin und den Käufern ihr Vorkaufsrecht aus, mit dem Ziel, Gebäude und Grundstück selbst zu erwerben.

Die gegen die Ausübung des Vorkaufsrechtes gerichtete Klage hatte Erfolg. Das Verwaltungsgericht beanstandete die Ausübung des Vorkaufsrechtes gegenüber den Käufern. Es wies zunächst darauf hin, dass nach § 28 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden kann.

Aber auch der an die Verkäuferin gerichtete Bescheid sei rechtswidrig: „Die Rechtswidrigkeit des angegriffenen Bescheids ergibt sich bereits daraus, dass mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der gesamte von den Klägern erworbene Grundstücksteil in Anspruch genommen wird. Kaufgegenstand war eine noch zu vermessende, in der Anlage zum Vertrag farbig dargestellte Teilfläche (…). Das dort gelegene Bahnhofsgebäude befindet sich im westlichen Bereich dieser Teilfläche und umfasst dabei – einschließlich nördlich gelegener Flächen – etwa die Hälfte der kaufgegenständlichen Fläche (…). Der Beklagten steht ein Vorkaufsrecht jedenfalls in dem Umfang nicht zu, als es auch denjenigen Teil des veräußerten Grundstücks erfassen soll, der sich östlich an das Bahnhofsgebäude anschließt; insoweit fehlt es an einer rechtlichen Grundlage.“

Weiter heißt es: „In der Rechtsprechung ist geklärt, dass in Fällen, in denen im Bebauungsplan Teile eines Grundstücks als öffentliche Flächen festgesetzt sind, die Gemeinde nicht gehindert ist, ihr Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB lediglich in Bezug auf die betroffenen Teilflächen auszuüben (vgl. OVG RP, Urt. v. 12.04.2011 – 8 A 11405/10.OVG –, juris, Rn. 22 mit Verweis auf BGH, Urt. v. 05.07.1990 – III ZR 229/89 –, juris). Für Flächen, die von einer Vorkaufsrechtssatzung oder Sanierungssatzung erfasst werden, kann nichts anderes gelten.“

Die Erstreckung des Vorkaufsrechtes auf Grundstücksflächen, die für das Ziel, das die Gemeinde mit der Ausübung des Vorkaufsrechts im konkreten Fall anstrebt, nicht benötigt werden, sei unzulässig. Die Gemeinde könne ihr Vorkaufsrecht gegen den Willen des Eigentümers auch dann nicht von sich aus auf derartige Grundstücksteile erstrecken, wenn die Beschränkung des Vorkaufsrechts auf die benötigte Teilfläche zu einer Zerschneidung der auf dem Grundstück stehenden Gebäude führen würde oder wenn nach der Abtrennung der benötigten Teilfläche der verbleibende Grundstücksteil nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich nutzbar wäre.

Denn: „Eine Erstreckung des Vorkaufsrechts auf das Restgrundstück kommt nur in Betracht, wenn die Teilfläche, um deren Erwerb es der Gemeinde geht, und das Restgrundstück nicht ohne Nachteil für den Vorkaufsverpflichteten/Verkäufer getrennt werden können und dieser deshalb die Erstreckung verlangt (BGH, a.a.O, Rn. 27 mit Verweis auf § 24 Abs. 4 Satz 2 BBauG i.V.m. § 508 Satz 2 BGB a.F. analog – entspricht § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 467 Satz 2 BGB n.F. –; BayVGH, Beschl. v. 08.04.2015 – 15 ZB 13.2564 –, juris, Rn. 22). Diese rechtliche Würdigung dient dem Schutz des Verkäufers, der die Erstreckung des Vorkaufsrechtes auf unwirtschaftlich gewordene Restflächen verlangen kann. Eine Erstreckung der Vorkaufsberechtigung auf unwirtschaftlich gewordene Restflächen ohne entsprechende Erklärung der Vorkaufsverpflichteten/Verkäufer ist deshalb nicht zulässig (HessVGH, Beschl. v. 08.04.2011 – 3 A 1126/10 –, juris, Rn. 31). Hierauf kann sich auch der ein Vorkaufsrecht anfechtende Grundstückskäufer berufen, der zwar noch kein Recht an dem Grundstück, jedoch bereits einen schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruch erlangt hat.“

Den Bescheid der Gemeinde teilweise aufrecht zu erhalten, kam nicht in Betracht: „Der Bescheid der Beklagten über die Ausübung des Vorkaufsrechts kann auch nicht insoweit aufrechterhalten werden, als er sich nur auf den vom Geltungsbereich der Vorkaufsrechtssatzung oder Sanierungssatzung erfassten Grundstücksteil bezieht. Eine Beschränkung des Vorkaufsrechts auf diesen Teil kommt nicht in Betracht, weil schon aufgrund der reduzierten Fläche eine Kaufpreislimitierung entsprechend § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB angezeigt wäre und es für den von den genannten Satzungen erfassten Grundstücksteil an der nach § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlichen Festsetzung des Verkehrswertes fehlt (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 34). Dieser besteht bei getrennter Bewertung schon wegen der vorhandenen Bebauung nicht ohne weiteres in dem Anteil am Gesamtwert des kaufgegenständlichen Grundstücksteils, welcher der Größe der dem Sanierungsgebiet zugehörigen Fläche entspricht. Maßgebend ist das Wertverhältnis, nicht das Größenverhältnis beider Teilflächen. Anhaltspunkte dafür, wie der Wert des dem Sanierungsgebiet zuzurechnenden, mit dem Bahnhofsgebäude bebauten Bereichs des Kaufgrundstücks zu bemessen ist, sind den angefochtenen Bescheiden indes nicht zu entnehmen.“

Die Kläger wurden im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Koblenz von Rechtsanwalt Dr. Christian Müller vertreten.

 

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