Im Koalitionsvertrag aus dem Jahr 2018 hatte sich der Bund verpflichtet, die Gemeinden dabei zu unterstützen, mehr Bauland bereitzustellen und so bezahlbares Wohnen zu sichern. Das Anfang Mai vom Bundestag verabschiedete Baulandmobilisierungsgesetz hat am 28. Mai 2021 nun auch den Bundesrat passiert und setzt die Empfehlungen der Baulandkommission um.
Mit dem neuen Gesetz werden, die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden gestärkt und erweitert. Es werden insbesondere Neuregelungen im BauGB und der BauNVO eingeführt, die zur Erleichterung des Wohnungsbaus und der Vereinfachung der Baugenehmigungsverfahren beitragen sollen.
Neue Planungsinstrumente
Der Entwurf sieht die (zunächst befristete) Möglichkeit für Gemeinden vor, einen Bebauungsplantyp „Wohnraumversorgung“ im unbeplanten Innenbereich aufzustellen. Durch die thematische („sektorale“) Begrenzung des Plans auf den Wohnungsbau soll das Aufstellungsverfahren erleichtert und verkürzt werden. Insbesondere soll dies der Entstehung sozial geförderten Wohnraums dienen.
Darüber hinaus soll es für die Baugenehmigungsbehörden erleichtert werden, Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen zugunsten des Wohnungsbaus zu erteilen, sofern es die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung erfordern.
Die Gemeinden können außerdem ein städtebauliches Entwicklungskonzept zur Stärkung der Innenentwicklung aufstellen, welche der baulichen Nutzbarmachung von im Gemeindegebiet verteilt liegenden Grundstücke dienen soll.
Der Bau von Wohnhäusern soll durch Erweiterung der Regelung des § 34 Abs. 3a BauGB weiter vereinfacht werden. Künftig soll für den Wohnbau im unbeplanten Innenbereich nicht nur im Einzelfall, sondern auch in mehreren vergleichbaren Fällen von dem Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden dürfen.
Auch im Außenbereich soll es Erleichterungen geben: so soll mit Blick auf den Strukturwandel in der Landwirtschaft die Umnutzung von ehemals privilegierten landwirtschaftlichen Gebäuden in Wohnungen erleichtert werden. Die mehrfache Nutzungsänderung von ehemals landwirtschaftlich privilegierten Gebäuden wird hierfür ermöglicht, außerdem kann ein Ersatzwohnhaus anstelle eines vorhandenen Wohnhauses nun auch leichter neu errichtet werden.
Zudem werden die Abwägungsgrundsätze in § 1 Abs. 6 BauGB ergänzt: So darf nun bei der Aufstellung der Bauleitpläne neben der Telekommunikation insbesondere auch der Ausbau des Mobilfunks berücksichtigt werden. Die Belange der Bevölkerung werden zudem um die Entwicklungen bei der Elektromobilität ergänzt. Schließlich ist nunmehr die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen zu berücksichtigen.
Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte
Bereits heute haben Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht für Grundstücke, die von ihrem Eigentümer veräußert werden. Mit dem Gesetzesentwurf soll dieses für weitere, städtebaulich relevante Fälle ausgeweitet werden:
So wird das Vorkaufsrecht um geringfügig bebaute Grundstücke erweitert und bleibt anders als bisher auch dann bestehen, wenn das Grundstück beispielsweise umzäunt ist. Ein neues Vorkaufsrecht gilt für den Fall der Veräußerung eines Grundstücks, auf dem eine „Problemimmobilie“, also baulich verwahrloste Immobilie, steht. Bei angespanntem Wohnungsmarkt sollen die Gemeinden zudem beim Verkauf von geringfügig bebauten und brachliegenden Grundstücken ein Vorkaufsrecht durch Satzung begründen können.
Das Vorkaufsrecht darf auch weiterhin nur dann ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Durch die Neuregelung wird klagestellt, dass nun auch die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde und die Förderung der Innenentwicklung zu den Gründen des Wohls der Allgemeinheit gehören.
Durch die Ausweitung gemeindlicher Vorkaufsrechte entsteht ein größerer Gestaltungsspielraum für den Wohnraumbau für Gemeinden, indem sie leichter auf Flächen für den Wohnungsbau Zugriff nehmen und als Eigentümer etwa für den vermehrten Bau von Sozialwohnungen sorgen können.
Erweiterung des Baugebots
Mithilfe dieses Instruments kann die öffentliche Hand anordnen, dass Gebäude tatsächlich entsprechend des Bebauungsplans errichtet werden. Das gemeindliche Baugebot soll in Bezug auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt erweitert werden, um den Eigentümern von Grundstücken mit Baulücken die Wohnbebauung vorschreiben zu können. Eine Abwendungsmöglichkeit besteht aber bei Unzumutbarkeit aus Gründen des Erhalts der Entscheidungsbefugnis über die Nutzung des Grundstücks zugunsten des engsten Familienkreises (befristet auf fünf Jahre).
Beschränkung der Möglichkeiten zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
In bestimmten, von den Bundesländern durch Rechtsverordnungen festzulegenden Gebieten, kann bei angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einem Genehmigungserfordernis unterstellt werden.
Hierdurch soll den zuständigen Stellen ermöglicht werden, negative Auswirkungen von Umwandlungen auf den Mietwohnungsmarkt zu begrenzen, um etwa Mieter vor Verdrängung zu schützen und ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Die Genehmigungspflicht soll maximal bis zum 31.12.2025 gelten. Zur Wahrung berechtigter Interessen der Eigentümer sind Ansprüche auf Genehmigung, z.B. bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, vorgesehen.
Änderungen in der BauNVO
Auch Änderungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sollen helfen, Wohnbauland leichter bereitstellen zu können.
So werden die Obergrenzen für die bauliche Ausnutzung von Grundstücken künftig in Orientierungswerte umgewandelt. Das erleichtert es den Gemeinden, die planerischen Voraussetzungen für den Ausbau eines Dachgeschosses oder Anbauten zu schaffen.
Im ländlichen Raum soll die neue Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ den Gemeinden bei der Planung helfen. Der neue Gebietstyp dient dann dem Wohnen, der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen, der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handwerksbetrieben.
Für alle Fragen rund um das Baulandmobilisierungsgesetz stehen Ihnen insbesondere folgende Ansprechpartner zur Verfügung:
Dr. Andreas Ziegler Gundolf Schrenk
Rechtsanwalt | Partner Rechtsanwalt
Die Autoren danken Frau ref. iur. Juliane Beckmann für die wertvolle Unterstützung bei der Erarbeitung des Manuskriptes.
