Seit Beginn der Corona-Pandemie war streitig, welche Auswirkungen behördliche Nutzungsuntersagungen bezogen auf die Miet- bzw. Pachtzinszahlungsverpflichtung von Gewerbemietern haben. (vgl unsere Newsletter und Beiträge vom 17.6.2021 und vom 6.9.2021). Viele Fragen hat der BGH in seinem Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21, jetzt beantwortet.
Der Bundesgerichtshof hatte die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der COVID-19-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist, was in den letzten zwei Jahren Gegenstand einer Vielzahl von Gerichtsentscheidungen war (vgl. Newsletter zum gewerblichen Mietrecht).
Im Ergebnis hat der Bundesgerichtshof die bisher wohl herrschende Meinung der Rechtsprechung bestätigt und entscheiden, dass die Mietzinszahlungsverpflichtung grundsätzlich fortbesteht, kein Mangel der Mietsache gegeben ist, der eine Minderung rechtfertigen könnte, aber ein Wegfall der Geschäftsgrundlage gegeben sein kann, der zu einer Anpassung der mietvertraglichen Pflichten berechtigt. Dabei kommt es auf den Einzelfall an und eine pauschale Risikoverteilung zwischen Mieter und Vermieter von 50 % zu 50 % ist nicht interessengerecht. Im Einzelnen lautet die Entscheidung in den Leitsätzen wie folgt:
- Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich.
- Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.
- Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.
Ihre Ansprechpartner zur Entscheidung des BGH und zu allen Fragen des gewerblichen Mietrechts:
Michael Frohn Dr. Hanna Deutgen
Partner Rechtsanwältin
Rechtsanwalt
